STJ decide que comissão de corretagem paga pelo consumidor é válida, mas reafirma que taxa SATI é indevida

A 2ª seção do STJ, em 24 de agosto de 2016, (Julgamento de Recursos Repetitivos REsp 1599511/SP) a questão da validade ou não da cobrança de comissão de corretagem e da SATI, pagos pelo consumidor, no ato da compra de um imóvel.

O tribunal superior decidiu, de forma unânime, que é válida a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. Contudo, entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.

A questão estava sendo muito discutida na justiça, sendo que os consumidores adquirentes de imóveis na planta eram instados a pagar, além dos valores devidos em virtude do contrato de compra e venda, também a comissão da pessoa que o atendeu, bem como uma taxa denominada SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária). Por entender ser abusiva a cobrança, ingressava na justiça para pleitear a devolução dos valores.

Passamos a analisar os dois institutos.

A comissão de corretagem é devida nos casos em que há uma intermediação do corretor entre o vendedor e terceira pessoa, a fim de concretizar um negócio.

O artigo 722 do Código Civil diz que o corretor é pessoa não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obrigando-se a obter negócios, conforme as instruções recebidas.

Analisando a dinâmica das relações de consumo, nessa modalidade de aquisição, verifica-se que não se trata de um contrato típico de corretagem. Em primeiro lugar, conforme se extrai do dispositivo legal destacado, o corretor deve ser pessoa livre de qualquer vínculo de dependência com o vendedor.

Nesse primeiro ponto já se vê que não se trata de uma real relação de corretagem, pois o que ocorre na prática é que o vendedor (construtora) instala stand de venda no próprio local do empreendimento, afastando de pronto a independência profissional do corretor de imóveis. Ou seja, há clara subordinação entre o vendedor e o suposto corretor.

Além disso, não há qualquer intermediação. O consumidor procura diretamente o vendedor para obter informações do empreendimento, sendo completamente desnecessária a atuação de um corretor de imóveis.

O corretor, nesse caso assume a figura de um vendedor a serviço da construtora, que procura convencer o comprador de que está realizando um bom negócio.

Mas quem paga a remuneração do preposto da construtora não é ela, mas sim o consumidor, na forma de comissão. Há uma clara transferência de encargos, da parte mais poderosa para a parte mais hipossuficiente.

Por fim, a concretização do negócio é vinculada ao pagamento de comissão (e agora à assinatura de um contrato) de corretagem. Essa correlação entre dois negócios está caracterizada na legislação pátria como venda casada (Art. 39, I do Código de Defesa do Consumidor).

A construtora do imóvel condiciona o fornecimento de produto ao fornecimento de um serviço, que não é necessário ao consumidor. Não se sustenta o argumento de que o suposto corretor de imóveis estaria prestando serviço, pois a sua atuação se limita a prestar informações de preço e condições, o que, por lei, já é dever do próprio fornecedor.

Entretanto, como dito antes, esses pontos não foram levados em consideração pelos Ministros que julgaram a questão. Entenderam eles que o serviço de corretagem é efetivamente prestado e que a cláusula que trata das referidas taxas é válida.

Também decidiram que não se pode falar em venda casada e que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tal qual as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor.

Segundo o entendimento do STJ, entretanto, os contratos devem ser claros e transparentes, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

Por outro lado, o STJ confirmou o que já vinha sido firmado como entendimento da justiça brasileira, acerca da taxa SATI. Decidiu-se que se trata de abusividade repassá-la ao consumidor, pois não é um serviço autônomo. Segundo a decisão, a abusividade decorre do artigo 51 do CDC.

A taxa SAT é cobrada sob o pretexto de uma suposta assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor, para esclarecimento de questões contratuais.

Como constitui uma mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, não pode ser cobrada, inclusive por ser um dever do fornecedor de prestar informações, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente.

Portanto, apesar de todos esses vícios apontados, o STJ entendeu ser válida a cobrança de comissão de corretagem do consumidor na compra de imóveis, ressalvada a necessidade de os contratos devem ser claros e transparentes, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

Quanto à SATI, reafirmou a ilegalidade de sua cobrança.

Vídeo sobre comissão de corretagem de venda de imóvel na planta