Com a expansão do mercado imobiliário, cresceu também a comercialização de imóveis “na planta”, que são negociados antes mesmo do início da construção. Na prática, as construtoras montam stands de vendas no próprio local onde será construído o imóvel, contrata alguns vendedores disfarçados de corretores e aguarda que o consumidor se aproxime e demonstre a intenção de compra.
Além de outros atos abusivos que podem ocorrer (e ocorrem com frequência), como por exemplo, atraso na entrega da obra, defeitos nos imóveis, entrega de bem diverso do que foi prometido, existem duas imposições ao comprador que serão abordadas neste artigo: comissão de corretagem e “SATI”, que, em geral, com algumas variações, significa serviço de assessoria técnica imobiliária.
A cobrança de valores a estes títulos são impostos ao consumidor, que muitas vezes sequer estão previstos em contrato, ou, quando estão, são “maquiados” para que o comprador não perceba a sua natureza abusiva.
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Com relação à comissão de corretagem, este instituto está regulado pelo Código Civil, em seu artigo 722, que prevê que o corretor, pessoa não ligada ao vendedor, obriga-se a realizar negócios para este. O pagamento de comissão, em geral, é suportada pelo vendedor. Entretanto, não é isso que ocorre na venda de imóveis na planta.
Em primeiro lugar, há clara subordinação dos vendedores que são contratados pelas construtoras, que ficam nos stands por esta indicados, para que possam vender os imóveis. É diferente do corretor de imóveis que possui autonomia, pode realizar vários negócios, além de não se submeter às determinações do vendedor. Em segundo lugar, não há serviço de prospecção ou intermediação, sendo que é o próprio consumidor que procura o stand para adquirir o imóvel. Assim, os “corretores”, na verdade são vendedores, contratados pela construtora, mas que passa ao consumidor o custo de sua contratação.
Quanto à SATI, suposto serviço técnico de assessoria, este é mais absurdo ainda. Em nenhum momento há qualquer assessoria aos compradores de imóveis na planta, sendo submetidos à assinatura de contratos de adesão, idênticos para dezenas ou centenas de promitentes compradores, não havendo qualquer justificativa para tal cobrança.
Ora, diante deste quadro, não há nenhuma prestação de serviço ao comprador do imóvel, mas sim ao vendedor, que lucra duas vezes, com a venda do empreendimento e por deixar de arcar com despesas de seus contratados.
O Código de Defesa do Consumidor, aplicável nestes casos, dispõe que o consumidor não pode ser obrigado a contratar serviços que não tenha interesse e vontade, sem sua manifestação específica (art. 39, I), o que é chamado de “venda casada”. Assim, a cobrança por esses serviços é considerada abusiva, por violar os incisos II e III, do art. 6°, do Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, as cláusulas contratuais que imponham ao comprador de imóvel “na planta” o pagamento de valores a título de comissão de corretagem ou SATI, mesmo que sejam descritas com outros nomes, são consideradas nulas.
A justiça, em sua maioria, tem reconhecido o direito dos consumidores em ver declaradas nulas as cláusulas abusivas, bem como a restituição dos valores pagos (algumas vezes em dobro, conforme artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor).
Nesta linha, foi firmado no Tribunal de Justiça de São Paulo o Enunciado nº 38-3, editado pela C. 3ª Câmara de Direito Privado, que prevê:
“O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). Nesse caso, é da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição”.
Assim, o comprador de imóveis, diretamente da construtora, deve ser restituído de valores pagos indevidamente.
Taxa SATI o Que é? Veja Cobrança abusiva em imóveis!
Clique no link para ter acesso à íntegra da decisão que deu base para elaboração deste artigo.
→ Decisão que determinou a devolução dos valores da SATI
